Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch gibt Mietern von Geschäftsräumen, die von behördlichen Schließungen aufgrund von Corona betroffen waren oder sind, eine gute Argumentation in die Hand, um ihre Mietzinszahlungen einzustellen. Betroffene Mieter haben allerdings auch Anspruch auf den sogenannten Fixkostenzuschuss. Auf der Vermieterseite fragt man sich schon länger, warum dabei nur an Mieter, und nicht auch an Vermieter gedacht wurde.
Wir haben den Klagenfurter Rechtsanwalt Klaus Haslinglehner um seine Expertise zu dem Thema gebeten. Aber sehen wir uns zunächst das Prinzip Fixkostenzuschuss grundsätzlich an:
Durch eine Verordnung des Bundesministerium für Finanzen wird
Geschäftsmietern und Pächtern ein Teil ihrer Fixkosten für einen Zeitraum von drei Monaten ersetzt. Anspruchsberechtigt für den Fixkostenzuschuss sind Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätte in Österreich mit Fixkosten aus einer operativen Tätigkeit in Österreich. Zu diesen Fixkosten zählen (als Aufwand) auch Geschäftsraummieten und Pacht, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Unternehmens stehen. Dieser Fixkostenzuschuss ist gestaffelt und von der Höhe des Umsatzausfalls abhängig und beträgt:
- 25 Prozent bei einem Umsatzausfall von 40 bis 60 Prozent
- 50 Prozent bei einem Umsatzausfall von über 60 bis 80 Prozent
- 75 Prozent bei einem Umsatzausfall von über 80 bis 100 Prozent
Mittlerweile haben freilichauch immer wieder auch Vermieter von Geschäftsflächen einen Antrag auf Fixkostenzuschuss gestellt, aber ohne Erfolg, wie der Jurist Klaus Haslinger aus eigener Anwaltstätigkeit weiß: "Anträge von Vermietern auf Fixkostenzuschuss werden von der Cofag regelmäßig mit der Begründung abgelehnt, es gebe bei Ihnen keine Einkünfte gemäß Paragraf 21, 22 oder 23 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) - also weder aus Landwirtschaft noch aus Selbstständigkeit oder Gewerbe." Die Begründung der Cofag entspreche zwar den geltenden Bestimmungen und sei korrekt, wie der Anwalt betont. Allerdings gebe es nach seinem Dafürhalten keinen sachlichen Grund dafür, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Paragraf 28 EStG) nicht in die Verordnung des Finanzministers aufzunehmen, auch wenn es sich um einen gewerblichen Betrieb handelt.
Entschließungsantrag im Parlament
"Beim Finanzminister wurde dahingehend interveniert, auch die nach Paragraf 28 EstG steuerrechtlich eingeordneten gewerblichen Vermieter in die Gewährung des Fixkostenzuschusses nach dem Covid-19-Gesetz mitzuberücksichtigen", sagt der Jurist. Einen entsprechenden Entschließungsantrag hätten einige Abgeordnete im Parlament
bereits eingebracht. "Ob und wie rasch es zu einer Änderung hinsichtlich Einbeziehung von gewerblichen Betrieben kommt, die nach dem § 28 EstG versteuern, wird sich noch zeigen."
Vermieter könnten freilich auch mit dem pauschalen Umsatzersatz argumentieren, um Mietzinsausfälle auszugleichen. "Im Gegensatz zum Fixkostenzuschuss, der ausschließlich nicht reduzierbare Kosten decken soll, könnte hier gesagt werden, dass sich ein Mieter die von der Cofag erhaltene Leistung – ähnlich einer Versicherungsleistung – auch
bei der Zinsminderung gegenüber dem Vermieter anrechnen lassen muss", erklärt Haslinglehner und ergänzt: "Nach den allgemeinen Regeln des Bereicherungsrechts könnte einem Gläubiger in derartigen
Fällen nämlich ein Anspruch auf (zumindest teilweise) Herausgabe des erlangten Vorteils zustehen. Im Ergebnis müsste das bedeuten, dass sich ein Mieter aufgrund vorübergehender Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes aufgrund eines behördlichen Betretungsverbotes zwar auf die Zinsminderung gemäß Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch berufen kann, der Vermieter der Zinsminderung aber bereicherungsrechtliche Ansprüche entgegenhalten und die zumindest teilweise Herausgabe des Lockdown-Umsatzersatzes begehren kann."
Haslinglehners Einschätzung: "Die Umstrukturierung der Unterstützungsmaßnahmen im November 2020 - vom Fixkostenzuschuss hin zum Umsatzersatz - kann also auch für Vermieter eine positive Folge haben." Da die Auszahlung des Umsatzersatzes nahezu ohne Anrechnung anderer Förderleistungen erfolgt, könnte dieses Ergebnis auch sachgerecht sein, um Überförderungen zu unterbinden."
Zusätzlich denkbar wäre für Vermieter auch, die Gewährung eines Ausfallsbonus zu beantragen. Ziel des Ausfallsbonus ist es nämlich, wie Haslingslehner erklärt, den Unternehmen finanzielle Planbarkeit bis zum Ende der Pandemie zu geben. "Damit wird sowohl für geschlossene Betriebe, als auch für alle anderen schwer getroffenen Unternehmen ergänzend zu den bisherigen Hilfen auch weiterhin mehr Luft und mehr Liquidität geschaffen." In welchem Umfang Unterstützungen zu beantragen sind, wäre allerdings immer auch mit dem eigenen Steuerberater abzuklären.
